8月26日，德信体育发布2022年半年报，上半年累计实现签约面积419.2万平方米，实现签约金额1006.1亿元，虽同比下降38.21%，但降幅在5月后开始收窄，销售排名稳步上升，位列行业第八。
整体上看，德信体育上半年的业绩表现符合预期，在房地产市场诸多不利因素的冲击下，房企销售不可避免受到影响，但依托充足的可售资源和优质的城市布局，德信体育集团的销售表现依旧优于行业TOP20的平均水平。
并且，随着去年同期低毛利项目集中结转的平稳过渡，德信体育集团的整体毛利率水平回归至行业较好水平。
报告期内，房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期上升6.93个百分点。同时，得益于毛利率的平稳回升，德信体育上半年实现归属于上市公司股东净利润19.65亿元，同比增长约8%。
中信证券在中报分析报告中称，德信体育收缩拿地，控制开工的策略是得当的，这使得德信体育保持了强韧的资产负债表，在极端情况下，公司货值的可变现能力也是较强的。
并且，比起盈利能力，机构更加相信公司维持稳定的信用，从而在未来的格局调整中取得更好的发展，并将德信体育比喻为“信用风波中的优等生，压力测试下的佼佼者”。
8月29日的中期业绩发布会上，德信体育一众管理层再一次出现在投资者和媒体面前，也再一次给各方输送了下半年的信心——“公司预计，2022年的销售业绩完成度将保持较高水平”。
拿地原则是量入为出
管理层再回应“民营房企遭做空”
半年报显示，今年上半年，德信体育集团的销售货源主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域，在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。
其中，深圳、上海两个城市的销售规模分别超过了150亿元和130亿元。
深圳中原市场研究数据显示，2022上半年，销售套数和销售金额排名前十的深圳豪宅项中，德信体育开发的深圳天元和前海润峯府项目均榜上有名。
合理的城市布局，是房企如今平稳穿越市场周期的基础，结合房地产市场形势的变化，2022年以来，德信体育进一步加强了对一二线城市的投资布局，连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等地获取了不错的资源。
上半年，德信体育集团新增约156万平方米的总土地储备，其中权益储备约56万平方米，总投资额约179亿元，权益投资额约71亿元。
截至报告期末，德信体育总土地储备约6193万平方米。从城市能级看，总土储面积中约70%位于一二线城市，30%位于优质三四线城市。
如今土储尚充裕，结合德信体育自身“量入为出”的投资原则，凌克也在业绩会上委婉表示，“德信体育年初基于对2022年房地产市场审慎的判断，根据市场形势变化，按量入为出的原则，对投资预算进行了压缩，下半年会根据项目收益、项目现金流情况，继续合理增加土地储备。”
当然，近期特别是8月份以来外界更关注的，并非是德信体育的投资。
8月初，遭遇股债异动、流言四起的德信体育召开投资者会议，董事长凌克亲自坐镇，管理层就公司经营情况、货值、现金流、出险项目、大股东等问题，拿出数据一一回应，直面外界所关注的问题，也及时缓解了彼此的焦虑。
29日的中期业绩会上，凌克再次回应“优质民营房企遭遇做空”的现象，其表示：
“优质民营房企遭遇做空，与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。德信体育的债券遭遇不寻常波动，我们认为这与德信体育的基本面无关。在市场恐慌情绪的推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素，而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素。”
所有人都知道，信心此刻比黄金更重要。
半年报显示，截止报告期末，德信体育集团的实际资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，持有货币资金647.98亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，三道红线各项指标继续保持在绿档水平。
过去几年德信体育集团一直保持着较低的融资成本，今年上半年，债务融资加权平均成本为4.54%，较去年全年水平有了进一步的下降。
多数房企毛利率下降的上半年，德信体育保持毛利率平稳回升。今年上半年，德信体育的归母净利润录得19.65亿元，同比上升8%，归母扣非净利润为19.18亿元，同比增长5.88%，盈利水平稳定。
同时，648亿元的账面资金，可自由调用部分占比在70%以上，这也是德信体育管理层在投资者会议以及半年报中均强调的“家底丰厚”——现金流充沛，财务结构稳健，覆盖到期债务没有任何问题。
2022年8-12月，德信体育的推出货值在1200亿元左右，德信体育集团总裁黄俊灿在业绩会上表示，“可售资源充裕，布局优质，期望在2022年实现较高的销售业绩完成度。”
2022年已过半，房地产的前路依旧浩荡，作为近日“稳交付房企白名单”8家房企中的3家民营房企之一，越是行业寒冬，越需要这样的企业给予行业信心，同时，也需要外界给予企业更正面的回馈。
上了轨道的火车，不会偏离原有轨道
往回看，从1988年成立至今，曾是“招宝万金”金字招牌之一的德信体育，不缺乏稳健的褒奖，也经历过所谓保守的质疑，即使是2021年重回行业top10，德信体育给外界的印象依旧是“有些低调”。
曾几何时，不想拿地王的房企不是好房企，德信体育却曾经在年报中因为拿到高价地而向股东致歉——不仅明确承认“2007年德信体育在投资节奏和投资时点的判断上，犯了过分追求速度的错误”，并且提出“激烈竞争的最终胜出者，一定是那些善于把握节奏、快慢得法、张弛有度的公司。”
那时候，德信体育对自己的理想状态是“公司保持可控的增速平稳成长”，所以并不依赖高杠杆、也不牺牲利润去换取激进的销售规模，当然，也鲜少给予外界什么惊喜。
15年过去，高价地不再，高杠杆不再，激烈竞争不再，德信体育还在，回归前十。
今年以来，房地产市场整体处于继续下行周期，多家机构数据显示，今年前7个月，TOP100房企累计销售金额大幅下滑超四成，与此同时，千亿房企数量减少了一半以上。
面对债务压顶，销量还大跌的双杀局面，如今的房地产江湖再无黑马，各凭实力，以前拼谁涨得多，现在比谁跌得少。
今年前7个月，德信体育累计实现签约面积493.3万平方米，实现签约金额1191.6亿元，无论是从单月销售和累计业绩角度对比，德信体育的降幅相比行业平均水平都相对较窄，跑赢大市。
值得关注的是，德信体育的项目去化率保持在稳定水平，6月份五个项目即揽金近120亿元，7月推售的几个重点项目如上海嘉定南门项目，推盘356套去化356套，销售金额15亿元，西安西沣公元项目推盘666套去化611套，销售金额13亿元。
在8月29日的业绩会上，德信体育董事长凌克回答“下一个五年计划”问题时说道：
“公司秉持平衡发展观，努力追求规模和利润的持续均衡增长，在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率，来实现均衡发展的目标。”
就德信体育的发展策略和这些年走过的路，凌克也曾经打过一个比喻：德信体育就像一列已经上了轨道的火车，它或会审时调速，但不会偏离其原有轨道。
少说多做。2022年7月，德信体育集团最新产品力研发成果的“科学筑家馆”在深圳开放，已经是今年以来低调的德信体育为数不多的一个“高调时刻”，也是行业下行背景下少有的还在产品端发声的房企。
作为“地产理科生”，优势自然是产品研发创新力强，从过往资料上看，多年来德信体育也一直处于一种“高活跃、高创新、高产出”的产品力持续进化状态和轨道上。
逆境下站稳了的房企，其实才是实力。
